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      一個開發商的肺腑之言:現在買房將來“悲劇”

      2012年05月04日 13:44   來源:鳳凰網論壇    【 】 【打印】【關閉
      “先成家,后立業”!中國作為一個千百年受著這樣人生模式影響的國度。成家,有一個房子,成為一個婚姻成立前提!有人笑談:是中國的丈母娘,逼高了中國房價!作為房地產人,我們真的很感謝那些丈母娘。

        “先成家,后立業”!中國作為一個千百年受著這樣人生模式影響的國度。

        成家,有一個房子,成為一個婚姻成立前提!有人笑談:是中國的丈母娘,逼高了中國房價!

        作為房地產人,我們真的很感謝那些丈母娘。

        作為一中國青年,25歲到了一個成家的年紀。

        現在我負責的幾個售樓處,婚房逐漸成一個主流。

        買房子的99.99%的人需要按揭,買房子的90%在25-30歲之間。根據我的統計,只有不足5%是靠自己的實力,不需要家里的資助買房的。當然還有一些富二代,家里早在他幾歲的時候就為他準備下幾套婚房。這個畢竟大家就不要羨慕了,羨慕下去,只有撞墻死。

        舉一例子:我一個別墅項目,一個某局局長,為他的兒子和情婦買了2套別墅,一個作為婚房,一個作為愛巢。我原本以為他孩子沒有20也有18了,后來他小媳婦(離婚后再娶的)抱來的時候,才發現他兒子剛滿月,老來得子,真是一大喜事啊,買一套別墅慶祝一下,我本來擔心他兒子太小無法辦貸款,這個局長倒是替我們著想,一次性2套全款900萬,公務員知道低調,給我們財務轉賬,沒有開著它的別克小車拉現金來。

        書歸正傳,為什么說窮二代,農二代,職二代,或者說普通青年為什么不要著急買房?

        (1):韓寒說過:我的女朋友逼著我買房,我就送她2個字:滾蛋!

        作為一個地產人員,我對地產有更深刻的了解。我想把的觀點如實的表述出來,給那些困擾到房子的巨大陰影下的年輕的人們一絲清新的空氣,聊表慰藉。

        我研究過鄰國,日本的青年是否也害怕丈母娘。我研究發現,日本青年結婚買房子也很貴,日本彈丸之地,人口密度很大,房價當然比較高(東京中等房價4萬人民幣左右),日本青年卻不著急買房。

        日本青年怕買房限制自己去其他城市欣賞美好生活的機會,也更不利于自己的職業發展,我們了,安家安心穩當的過生活,不惜借貸做房奴。當然,上面只是一個社會上流傳已久的原因。一個根深蒂固的傳統問題。誰有房,誰就是有為青年,誰沒有房,誰就是壞孩子。現在的小妮對年輕人的評價標準大抵如此。

        除此之外,青年人誠惶誠恐的買房,還有其他2個原因。

        首先,我想說大多數國民被我們地產商人和媒體洗腦了——現在不買,以后還會漲,房價永遠比工資漲的快。

        現在不買,恐怕以后再也買不起了!

        真的是這樣嗎?

        (2):我這里沒有那些所謂專家的數據,在用行業事實去駁倒這個謬論之前,我想先講幾個例子。現在的80后很難了解80前的一些事情,除非讀書或者像老年人請教。

        我在研究改革開放初期的經濟現象時,發現一個很有趣的現象,就是媒體輿論引導經濟的秘密。

        案例一:在70年代,電話剛剛興起的時候,就有輿論稱:樓上樓下,電燈電話是富裕人群的象征,是身份的標志。那時候有一部電話,可以被神化到領導干部的層次。

        所以,在上海即使安一部電話5000多,也有很多人排隊去買。圖的啥?身份,面子,潮流!媒體輿論引導之。現在座機5000元?笑話,前不久,移動跑去家去,免費送了一臺給我媽。我媽還嫌家里電話多。丟一邊去了。

        案例二:結婚三大件。三大件“,即自行車、手表和縫紉機。而80年代,結婚時的”三大件“就變成了冰箱、彩電、洗衣機。到了90年代,”三大件水漲船高了,更新成電腦、空調和摩托車。

        如今,結婚“三大件”被默認成“三大子”,即房子、車子和票子。每一個時代的商品工業的大發展,都便隨著輿論引導。

        不引導誰去拼命買彩電,洗衣機,不引導這些海量生產的產品賣給誰?這些企業怎么發展,國家怎么增加GDP?大家想過沒有,昔日昂貴的電話,冰箱,彩電,現在說起來是不是不值得一提?這里面深層次的原因是什么的?

        我想無非的供求關系。當一整個國家在渴求一樣東西的時候,這個的東西在一段時間內是稀缺的。大家爭搶,就有商人涌入這個行業,就有投機倒把的人炒這個東西。70年代,自行車可是大件,誰有誰是NB人物,現在誰還買不起自行車,那時候就是買不起,有人屯自行車謀取暴利,現在誰囤積自行車啊,誰傻帽!

        現代人開始囤什么了?房子呀。國家大力發展房地產,現在輿論是結婚必需有房子。大家都在搶這個東西,媒體制作這個房子稀缺論。制造房子價格有漲了,一個月漲幾百上千。

        從經濟學角度講:當需求被激發出來的時候,一段時間內,房子會瘋狂上漲,加上中間投機倒把人的炒作,房子更是非理性上漲。

        更多的人,資金,熱錢涌入這個行業,去瘋狂的買地蓋房子,我接觸過的開發商有很多是做其他行業有點余錢的,看到自營經濟一年賺的錢還沒有一個樓盤一個月賺的多,個個瘋了一樣涌入地產圈。做面粉的,賣魚的,做鞋的,搗鼓蔬菜的,都涌入這個行業,瘋狂買地,瘋狂建房。

        這樣就有一個問題,大家都在建房子。當房子的總量超過購房者的需求量時,結果會怎樣?

        列位想過沒有?在全國有多少套房子?未來5年會建多少套?

        現在社會獨生子很多,再過10年。最簡單的估計:孩子父母一套房,老婆父母一套房,小2口還有1套房。還算平衡,等再過10年,雙方父母去世,這樣一家就3套房。

        再過10年,這個父母還會為孩子再買套房嗎?到時候房子還會永遠上漲嗎?大家有房子住了,買房子的人少了,房子還在漲?賣給鬼去?

        所以說:房子永遠上漲論,是絕對謬論,照現在的瘋狂速度,用不了20年,甚至15年,房子就悲劇了。

        城市化進程到什么程度?

        北京涌入,濟南被涌入,東營還被涌入嗎?

        國家十一五計劃:其中一條是發展社會主義新農村,2009年開始山東試點,大搞新農村建設,農民增收,農村城鎮化,3-5年部分試點農民可以住樓房,大大平抑四線城市的上漲。

        農村城鎮化。這也是城市化的一部分,并不是全國12億人,10億人是一二線城市就是城市化了。在美國也達不到。農民總歸是大多數,而且未來新農村建設。傳統的農民將逐漸減少。

        取而代之是新農民的增加,有土地,有鄉鎮企業收入,有樓房住,去北京干嘛?掃大街去?當保安?搞笑。

        另外國家十二五計劃規劃提出:每年在一、二線城市,新建600萬套經濟適用房,廉租房。

        5年就建3000萬套,可以解決一億涌入城市的新農民的需求。另外,據我5年從業經驗表明:現在不僅是大城市,樓房空置率高,甚至縣級市的樓房空置率也在迅速增加。

        濟南我的一個客戶有7套房,他們村(城中村改造,洪家樓附近)和他一樣有4套房以上的村民占大多數。

        還有北京,溫州的客戶趁著全運會來濟南炒房的,一出生就買一個單元。魯能領秀城,交房1年多了,入住率不到50%。

        一多半的房子空著。

        房產稅的征收,以3%計算,那些手里有3套房子的炒房客,每年上繳數十萬的房產稅。他們要換房貸和利息,又要交稅,此時會有大量二手房出手。

        一個是進城減少,一個是房屋增加。城市化帶來持續的房價上漲。這個謬論也不攻自破了。

        如果你相信,10年前上萬元的手機,電腦,摩托車現在可以輕松買到。

        有理由相信:10年后,房子將不是問題。

        先租房吧,不要用最具想象力的黃金10年(25歲-35歲)給銀行,**打工。

        年輕人買房,無疑是透支了短暫的青春和對未來長久的想象力。有很多人還透支了父母的晚年。

        曾經,老婆孩子熱炕頭是中國人的夢想;曾經,上無片瓦下無寸土是中國人的痛苦。

        今天,中國人依然夢想著擁有一個屬于自己的窩。

        房子影響著老百姓的喜怒哀樂,關注和記錄著人們的夢想與現實、記憶與理想。

        此帖一出,是否屬于另類的范疇已不重要,重要的是那些想貸款買房子的年輕朋友們,真正行動起來的時候還需牢記“貸款有風險、買房須謹慎。”

        一個房地產商的告白:老百姓為什么買不起房子?

        在下從99年接觸房地產業,一直干到今天,這行讓我歡喜讓我優,讓我賺了很多錢,真的很多很多,但是也讓我很受傷,今天我終于拿到了簽證,過完年我就帶著老婆孩子移民離開這個國家了,有幾句話,還是想說出來。

        我大學畢業就干了房地產,在一家業內TOP10的公司,,一步步從售樓先生干到今天的地區副總,十年后,終于感覺到累了,也看透了,以前是不能說,今天終于可以說了。

        你們以為一定要財大氣粗才能做開發商?你們錯了,開發商大部分一開始都是空手套白狼,關系比資金重要的多,地才是一切的根本,只要跟政府關系夠硬,拿到了地,那銀行都巴巴的跑來,乖乖的給你貸款。

        你以為開發商都是自掏腰包?你們又錯了,土地轉讓金都是貸款的,修樓蓋房都是承建商墊資的,開發商沒掏幾個錢!

        你覺得蓋好房子,開發商該賣房了吧,這次還是錯了,開發商在開盤之前,會搞個內部認購,至少一半以上的房子都給內部認購掉,這個很多人知道了,其實就是找人向銀行貸款買房,這哦其實就是自己賣給自己,但也是變相把樓盤以市價賣給銀行,說白了就是產權變換一下,這銀行的錢就全進到開發商的腰包了,真正想買房的老百姓,第一次幾乎沒有能買到心儀的房子,基本都是“賣掉了”,然后過兩天告訴你說有人退房,其實這都是把內部認購的房子轉移到老百姓手里,鈔票再一次進入開發商的腰包。

        你覺得開發商拿到錢了,就該去還銀行貸款了吧,這次還是錯了,開發商怎么會那么傻,進了口袋的錢還掏出來?開發商會用這些款子再去拿地,只要拿到土地,隨便哪個銀行都乖乖的撅著屁股上門來。

        如果你們問銀行就這么傻?我要告訴你,銀行就是這么傻,開發商向銀行貸款拿地,是用土地做抵押的,現在房子都蓋好賣掉了,開發商就算還不了拿地的貸款,銀行對這筆爛帳也沒辦法,只能去找政府,政府就把這塊地再次出讓,拆遷,補銀行爛帳。所以你們沒見嗎,但凡成熟的開發商,都是擁有好幾個相對獨立的經濟實體,錢就這么轉來轉去。心情好就還貸款給銀行,心情不好就再說了。

        你們如果覺得政府是真心希望控制房價的,你們怎么老是錯呢,真心覺得房價過高的,只是中央政府而已。但是中央政府手里沒一寸土地,土地全是地方政府的。你們知道地方政府征地多少錢一畝嗎?幾萬塊而已,可賣給開發商多少錢嗎?幾百萬一畝哦!對于地方政府來說,土地就是GDP,土地就是政績,土地就是繁榮昌盛。你說地方政府會聽中央的嗎?

        好啊,中央的話地方可以不聽,那中央也不是吃軟飯的,于是新政策出臺了,土地轉讓從以前的出讓制度變成今天的競拍制度。而且中央一揮手,央企老大哥們出馬了,老大哥們揮舞著鈔票出現在一個個土地競拍會現場,大家驚呼,中央要控制土地了。

        你們覺得央企出馬了,房價有望回落了。怎么每次都錯呢!現在要拿地不光靠關系了,只能是競拍,這樣很多小開發商是不行了,但是土地就基本都集中到幾個大開發商手里,變相土地兼并啊。央企老大哥是不差錢,但民企拿不到地,還不能抬抬價?競拍的時候多舉舉牌子,那價格就是幾千萬幾千萬的往上竄。央企再牛,我讓你拿地的價格跟市場房價靠攏,我讓你控制房價,你控制啊!地價就這么高,你老大哥不拿,我民企拿,前面說過了,甭管什么價格,只要土地在手,不怕鈔票沒有!

        老大哥們拿了地,那怎么辦,只能蓋房子賣掉,賣什么價?不可能低于低價吧。再說老大哥的錢哪兒來的,國家給的。國家的錢哪兒來的,從老百姓手里收的。是的,事實就是這么殘酷,國家從老百姓手里收錢買昂貴的土地蓋成房子再以更貴的價格賣給老百姓。

        這就是房地產界的循環,政府,土地,銀行,一次次的循環,生生不息,于是房價也就滾雪球一般。

        其實,真正想抑制房價,辦法很簡單,只要全民堅持兩年不買房,不要多,只要兩年,那樣會倒掉一批開發商跟槍斃一批銀行行長和一批市長,代價是大了點,但是換來的是啥大家心里清楚。

        我干了10年房地產,真的看透了,天天跟肥頭大耳的政府官員吃飯喝酒,跟腸肥腦滿的行長唱歌跳舞,真的累了。

        相信我,雖然我改變了國籍,但是沒有改變我的心,我每天都會告訴我的孩子,我們是中華民族,我們的祖國美麗富饒,我們的人民勤勞勇敢。。。孩子長大了如果問我為什么要離開美麗的祖國,我會告訴他,爸爸只想讓你和媽媽生活得好一點

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