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      一個與樓市有關的彌天大謊

      2012年05月08日 10:48   來源:鳳凰論壇    【 】 【打印】【關閉
      最近看很多主流媒體報道全國11個重點城市住宅庫存63.4萬套,于是宣稱樓市買方市場或到來,在我看來,這種簡單的主觀推斷真的很可笑。盤點2011上半年樓市,價格拐點或已出現,但開發商費心機促銷售或難改。

        最近看很多主流媒體報道全國11個重點城市住宅庫存63.4萬套,于是宣稱樓市買方市場或到來,在我看來,這種簡單的主觀推斷真的很可笑。盤點2011上半年樓市,價格拐點或已出現,但開發商費心機促銷售或難改。

        樓市低迷。買房,是取決于買房者的預期的,也就是說,樓市買方市場的到來不是僅憑庫存就推斷得出的,拐點或許在下半年三季度后出現,但這只是“和諧派”的主觀臆想,須知,很差錢是當前樓市最大的威脅!不僅對開發商而言很差錢,如今買房人,也很差錢,買房,依舊很受傷。

        從研究機構獲悉,上周末11大重點城市的存貨總量達到63.4萬套,環比上漲0.9%,存貨總量繼續創新高。并且,目前北京市新房住宅的庫存量已經攀升至107602套,逼近11萬套,也創今年高點。對此,業內人士預計,促銷和降價將被越來越多的樓盤采用,而促銷和降價的幅度也會越來越大,買方市場或將到來。

        從可售住宅總量來看,庫存繼續攀升。上周11大重點城市的新增住宅供應2.1萬套,為近一月來最低值。但是,存貨總量卻達到63.4萬套,環比上漲0.9%。上周末存銷比繼續提升至9.8個月,連續20周上漲。其中,存銷比超過12個月警戒線的城市有大連、杭州和北京。

        我以為,這只是數據。買方市場的到來尚早,也不具備條件。我們注意到,一方面,北京新房庫存量的上升非常明顯,已經攀升至107602套,逼近11萬套,新房供應達到年內新高點。而新一輪房地產調控政策的打擊下,北京新房庫存量開始增多,而10萬套的庫存量是北京樓市官方和市場都認可的“供需平衡基點”。從庫存量的變化,可以看出開發商放量以及購房者對于調控的態度變化這個沒錯。問題是我們要看到相對比較論:庫存量從9萬套升至10萬套,曾經用了整整10個月,而從10萬套到11萬套,僅僅用了不到3個月的時間,這說明了開發商資金鏈的日趨緊張,由原本的觀望到加速推盤,也顯示了購房者對于本輪調控的態度越發清晰:不調到位不出手。

        其實,新房庫存量突破重回10萬套,并開始高走,有多種原因。比如在資金壓力下,開發商尤其是城郊區新盤開發商結束觀望,開始加速供應。表現在市場上近期新盤不斷集中入市。比如,在限購條件下,投資購房基本被擠出樓市,樓市購買力有限。有比如,剛需經過一段時間的觀望后,也開始進入市場,而這也是遠郊區縣低價樓盤開始加速上市的原因之一。

        當然,我們也可以盤點2011上半年樓市,的確發現價格拐點或已出現。我們發現,2011年上半年在調控政策的步步緊逼之下,樓市溫度也隨之波動。年初“新國八條”橫空出世,把“限購”推向全國,并上調了二套房貸;而后的三次加息更是從資金方面加大了房地產調控力度;“新建住房價格控制目標”制度的確立和“一房一價”等直接干預房價的政策出臺,則彰顯了政府樓市調控的決心。隨著政策效果的逐漸發酵,下半年房地產市場有可能從目前“策略性降價”轉變為真正意義上的價格下調,真正的“價格戰”或將上演。

        于是,土地率先轉向買方市場,面粉或將拖累面包?上半年全國主要城市土地市場一片低迷。在“地王”銷聲匿跡的同時,地方政府土地出讓收益同比大幅下滑,迫于開發商資金流限制及繼續從嚴的調控政策預期,下半年土地市場可能出現“賣方積極買方冷淡”的局面,難道由此推斷下半年樓市也可能出現“賣方積極買方冷淡”的局面?非也!

        土地出讓收入銳減,隨之而來的就是地方財政的吃緊以及地方政府性債務的巨大壓力。同時,土地出讓還增加了支出項目,除償還政府債務外,支持保障房建設,支付土地儲備貸款利息外,土地出讓收益近日還增加兩項功用——支持教育發展和水利建設,這兩項支出將拿走土地收入中的20%。而這一切,都將使得政府不得不加大推地的力度,根據近段時間對全國土地監控發現,各地推地的步伐已然加快,上海虹口或將誕生“地王”,濟南12宗居住、商業金融業用地拭目以待,武漢25宗地集中掛牌出讓,總供應面積約2000畝,這些都是明證。

        但我依然說,買方市場還未到來。這就好比房地產求職招聘市場,一方面用人單位很難招聘到需要的人,另一方面,房地產人才很難找到好工作,所謂的雙向選擇在實際生活中是一句空話,樓市亦然。開發商費心機促銷售,或難改三季度樓市低迷。開發商在銷售策略上可謂動足了腦筋,然而如果不能在價格上“動真格”,三季度的樓市仍將繼續低迷。低價房成交量銳減,豪宅開發商的日子也并不好過,由于限購政策的影響,很多客戶有錢也沒法買,何況這個社會普通老百姓買房就更難了。

        如今,是銀行缺錢,市場更缺錢,特別是流動性的錢。為了吸引儲蓄戶儲蓄,銀行甚至不惜以預期收益高達7%的理財產品攬客戶。高利貸盛行,也是當前樓市缺錢的一個重要因素。從不差錢到錢很多,再到很差錢,這三年中國流動性經歷三個不同的景象,是整個產業資本萎縮的縮影,是中國信貸調整的真實路徑。在如此背景下,差錢成了全社會性的話題。

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