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      深圳不能承受之重 又年增剛需百萬人

      2012年05月11日 10:41   來源:美亨博客    【 】 【打印】【關閉
      幾大媒體預測,預計2010-2015年,深圳新增入戶名額約100萬,年均20萬,折合6.7萬戶,按戶均90㎡計算,需要603萬㎡住宅供應,與今年預測供應基本吻合,但仍高于近4年平均供應。而且,值得注意的是,這僅僅是滿足剛性需求所需要的供應量。

        一、深圳土地日漸稀缺 實質市場供求關系嚴重失衡

        幾大媒體預測,預計2010-2015年,深圳新增入戶名額約100萬,年均20萬,折合6.7萬戶,按戶均90㎡計算,需要603萬㎡住宅供應,與今年預測供應基本吻合,但仍高于近4年平均供應。而且,值得注意的是,這僅僅是滿足剛性需求所需要的供應量。

        留意土地供應的人會知道,當前市場是在“吃往年老本”。當前二級市場供應的商品住宅用地中,不乏幾年前甚至十幾年前出讓的土地。

        2008-2011年4年間,住宅供應面積為1881萬㎡,銷售面積為1652萬㎡,單純從二級市場來看,表現為供過于求的。但是,同期深圳掛牌出讓土地僅僅46宗,總建筑面積僅750萬㎡,一二級市場對比表現出極其嚴重的供不應求。

        二、深圳住宅面積遠遠能滿足居民需求

        2009年6月數據,深圳市住宅總面積為2.6億㎡,其中小產權房1.6億㎡。按年均600萬㎡增量計算修正,當前住宅總面積約2.8億㎡,人均住宅面積17.5㎡(包含廣大農民工,按1600萬人計算),人均商品房面積僅僅7.5㎡!如將人均居住面積提升至30㎡,仍需建設2億㎡的住宅,按每年600萬㎡的建設速度計算,需要33年。

        三、城鎮化率不能用常住人口為基數計算 城市住宅供應遠遠不夠

        世界銀行顧問、中歐國際工商學院經濟學和金融學教授——許小年表示,雖然中國官方公布的城鎮化率水平為50%,但事實上計算基數中已包含1.6億農民工子弟。此部分人群無法享受正常城鎮人口的福利待遇,不能算作城鎮人口。扣除此部分人口,實質城市化率僅35%左右。如需達到發達國家70%以上甚至90%的水平,以中國目前的城市住宅體量,遠遠不夠。

        四、政府騎虎難下 若非徹底改革 房價必然更高

        國家對房地產宏觀調控完全不影響房地產市場供求關系,中國房地產問題實為制度問題,若非徹底的財政、土地等制度改革,大量增加市場供給,中國房價必然更高。未來中國經濟發展需要依靠城鎮化及第三產業的發展拉動。

        當前國內外需求疲軟,中國產能嚴重過剩,經濟發展速度不斷下滑,年底信貸或進一步放松。若全面放松調控,房價將極有可能出現報復性增長。

               

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