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      房價漲不上去跌不下來 深圳樓市進入糾結期?

      2012年05月29日 10:13   來源:大粵網·房產頻道    【 】 【打印】【關閉
      一旦房價出現輕微下跌。即刻引發剛需搶購,出現以價換量的局面,而一旦成交量明顯上升后,開發商又會后期補漲,再現量價齊升狀況,直至有價無市,重新進入調控軌道。

        一旦房價出現輕微下跌。即刻引發剛需搶購,出現以價換量的局面,而一旦成交量明顯上升后,開發商又會后期補漲,再現量價齊升狀況,直至有價無市,重新進入調控軌道。

        對于深圳房地產市場來說,最糾結的時候或許剛剛來臨。

        矛盾的兩方面是,一旦房價出現輕微下跌。即刻引發剛需搶購,出現以價換量的局面,而一旦成交量明顯上升后,開發商又會后期補漲,再現量價齊升狀況,直至有價無市,重新進入調控軌道。

        在調控時間拉長,政策不斷加碼的前提下,這并不構成對等博弈,平衡的雙方一定會打破,但當中國經濟在二季度繼續下滑,穩增長再次成為主要任務時,樓市博弈的雙方重新站在同一起跑線上,協商需要背負巨大的輿論壓力已無可能。

        成交量與價格博弈陷入死循環

        5月26日,由騰訊大粵房產組織的千人看房團巡視寶安和龍華部分樓盤,三個樓盤均位于該區域的中心城區,在近期的推盤中,中小戶型成為剛需戶主要關注的房源。在看房現場70到90平米之間的樣板房人滿為患,而在大戶型現場卻寥寥無幾。

        新數據顯示,截止5月份,深圳房價已經跌至調控兩年以來最低,均價價為1.8萬/平,部分關外樓盤則遠遠低于均價,創下自調控以來的最低記錄。如百仕達花園四期東郡成交均價為90479元/米,跌幅達到64.78%,成交量跌幅達到50.00%。

        盡管個別樓盤價格攔腰斬斷,但根據世聯地產監測的數據顯示,多數樓盤的平均跌幅為14%上下,部分樓盤跑步上升。成交量方面忽冷忽熱,今年2月份,深圳樓市的均價為19696元/平,對應的成交量為1931套,3月份,均價上漲為20259元/米,對應的成交量為3430套,4月份,房價微跌為20215元/米,對應的成交量則下降為2075套,成交量與均價綁定在一起,要么量價齊升,要么量價齊跌。

        一旦房價出現輕微下跌。即刻引發剛需搶購,出現以價換量的局面,而一旦成交量明顯上升后,開發商又會后期補漲,再現量價齊升的狀況或許是各方對于樓市未來走向不確定的一種試探性博弈。

        政策信號忽左忽右 房價上漲受阻 下跌遇救

        作為一線城市,深圳的房價走勢明顯受到全國調控政策的影響。

        進入2012年,中央和地方出現白熱化博弈的局面。一方面是中央不斷加碼,強調房地產調控“堅定執行,毫不動搖”,另一方面是地方諸侯各自為政,小動作不斷。房價上漲面臨中央政府的打壓,而過快下跌則會有地方政府托市,在這種時間的消磨中,樓市調控未顯實質效果。就深圳本地市場來說,有房票錢和有錢無票的現象沒有減輕。

        中國社會科學院一份最新的研究報告稱,2012年將是住房分配制度改革以來,房地產行業最艱難的一年。行業利潤急劇萎縮,中小企業破產可能激增。不過,它又認為,房價僅止于略有回落,總體降幅不會很大,因為“調控的難度在不斷增大”。

        難度加大的主要原因在于,對中央政府而言,在經濟下行的軌道中,如果調控放松,造成房價的報復性反彈,極容易引發民怨沸騰,對于今年即將換屆的政治局面是嚴重的沖擊;而對于地方政府來講,本身背負著拉動GDP,保證穩定增長的實質任務,若果房價大跌,房企破,牽連相關行業遭受打擊,必定影響地方經濟的發展。

        目前市場普遍預測,2012年第2季度,總體上增長下行可能快于預期,二季度GDP增速預測為8.2%,低于第一季度8.6%的增速。

        溫總理日前在武漢召開六省經濟工作座談會,提出把穩增長放在更加重要的位置,指出采取有效措施增加普通商品房供給,繼續推進保障性安居工程建設,促進房地產市場平穩健康發展。

        疼痛感隱現 家家有本難念的經

        俗語說,家家有本難念的經。而對于騎虎難下的房地產市場來說,一個皆大歡喜的目標逐漸演變為 “到處喊疼”的尷尬局面。

        國際評級機構標準普爾24日發布的報告認為,今年中資房地產開發商將面臨生存考驗,中小開發商下半年可能會通過激進降價推動房地產銷售或出售資產。

        報告顯示,獲得標普評級的30家房地產開發商未來12個月內的到期債務規模較上年同期增長57%達1560億元,同時現金儲備下降12%至1760億元。

        盡管中小企業生存艱難,但知名財經評論員葉檀認為,不能一概而論,大房企特別是部分發展結構良好的企業仍有較好的發展空間。之前,葉檀曾表達過對于中國實體經濟的擔憂。

        對于購房者特別是剛需的購房者而言,持續兩年的房地產調控并未讓他們感到輕松。在騰訊大粵房產組織的看房團中,到處會有“還是買不起”的抱怨聲。盡管促銷價格很誘人,但低價房子多在交通落后,地理位置偏遠的地區,“甚至同一棟樓上,低價的房子多為背陽面”,讓廣大置業者直呼“傷不起”!

        但購房者的呼聲并沒有反映到市場中,深圳樓市長達數月的“小陽春”并沒有給一手住宅庫存帶來實質性的下降。據了解,目前深圳一手住宅庫存處于2.6萬~2.7萬套之間,不降反升,處于近年最高位。業內人士稱,現在樓市回暖基礎尚薄弱,前期成交量小幅反彈,尚不足以影響新房庫存大幅下降。

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