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      觀點時評:商業地產泡沫2-5年后破滅

      2012年06月01日 14:25   來源:觀點地產網     【 】 【打印】【關閉
      只需2-5年,商業地產的這輪泡沫就會擊穿,而企業法人和購買群體,也將會為此論瘋狂付出血的代價。

        只需2-5年,商業地產的這輪泡沫就會擊穿,而企業法人和購買群體,也將會為此論瘋狂付出血的代價。

        截至目前,整個大陸經濟猶如熱鍋上的螞蟻,正在為09年4萬億刺激計劃,10萬億信貸,以及08年后近3萬億的災后重建費用,所帶來的流動性買單。

        在傳統經濟三駕馬車中,外貿于08年全球金融危機之后一蹶不振,沿海制造加工企業舉步維艱;內需兩極分化,底層人群消費在CPI高企境地中乏力;唯獨政府主導的“鐵公基”以及打著災后重建旗幟,瘋狂舊城改造的投資活動愈演愈烈。物價翻番上漲,楠木、古玩、藝術品。以及作為傳統經營場所的商鋪也輪番上漲。

        說到底,不管是商業地產還是住宅地產,都脫離不了經濟基本面。

        還是舉例說明,某縣級市,城市副中心臨街底商,50平米,08年轉讓單價1.2萬,總價60萬。當時房東因為自己賺到了,因為該鋪面最早是幾千元收入囊中的,能在08年這樣的年景以1.2萬沒平米賣出去,還是不錯的價錢。但同樣是這個鋪面,2010年年中,二手房東轉手以單價2.5,總價125萬賣出。1年多的光景。該鋪面市場價翻了一番!!房租也由原來的單位月租金30元,上漲到2010年年中的75元。

        看上去就是一起普通的交易,但整個街上的老板認為,自己的鋪面價格已經上漲了一倍,即使還是在自己手上,但,在心目中依然是資產翻了一番。

        類似的一個縣,新城區2樓商鋪,新建2010年出售價格5000元每平米,當時散售了近2000平米。與此同時,多層洋房售價2800元每平米。時至今日,緊挨的另一項目,2樓商鋪售價1.3萬。而該小區的高層售價3700元每平米。

        商鋪翻番,住宅上漲50%左右。

        不管是老城的核心地段,還是在新城商業副中心,不管住宅是否因為基數小而政府少,總之大多數縣級市商鋪,在09年以后至2012年,最少都是上漲了100%。個別縣市還有翻了幾番的情況。這個結論是在調研了幾乎所有縣級市,省內二三線城市之后的結論,斷然不是看報表和報紙得來的,是用腳量的市場。

        當然,一般來講老城一鋪難求,一般都不出售,但以時間軸為準,市場報價依然比09年翻了一番,很多老城核心邊緣新修的購物中心,臨街底商可以買到5-6萬每平米。而核心地段的最高租金是單位300-700元每月。

        那何來商業地產貨幣化之說?

        還是舉同樣的例子,某一條街道上只要有一家鋪面出售,緊鄰的鋪面老板就會以整個價格來對自己的商鋪價格進行評估,進而推擠到自己的個人資產。好比,之前有2間鋪面,共計80平米,是在03年以幾千元的價格買入的,但旁邊有人以3萬每平米的價格售出,此老板馬上就得出自己的商鋪值240萬的結論,并且為自己的個人資產加上這個數,本來要賣掉面包車再買個一汽捷達,但個人資產猛然在數目上增加,可能會買個“圖冠”或者買個別克君威,甚至寶馬奔馳……換句話說,這是一種畸形資產意識主導下的非理性消費。

        上升到區域和國家,這個社會的價值沒有大幅增加的情況下價格翻番,這就是典型的經濟泡沫,而當前這種泡沫正是由于本文開頭列舉的政府一些列措施有關。

        在各縣級市省份,這種在09年之后發生的商鋪租金翻番,價格基本翻番的市場現象,進一步促進了商業地產的泡沫化發展。市場消費者認為買住宅可能會受調控,但只要買商鋪,很快就可以翻番;政府也把商業中心的打造作為最有利的拉動經濟增長的手段,成為城市綜合體的最直接推動者;開發商也在這種市場狂歡和政府打壓住宅地產背景下,傾全力轉型做商業地產。

        不用太久,只需2-5年,商業地產的這輪泡沫就會擊穿,依靠投資為主的這種脆弱的經濟基本面。而企業法人和購買群體,也將會為此論瘋狂付出血的代價。

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