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      觀點時評:土地市場“高溢價”是魔鬼

      2012年06月07日 14:50   來源:觀點地產網     【 】 【打印】【關閉
      觀點時評:土地市場“高溢價”是魔鬼。在房地產市場仍然以“降價跑量”為主的環境下,土地市場出現“高溢價”不是一件好事情。 

        觀點地產網 6月6日,上海土地市場迎來今年第一波成交小高峰,其中,上海萬卓投資有限公司以1.75億元競得嘉定區嘉定新城D10-24地塊,樓板價16063元/平方米,溢價率435.5%。

        嘉定區嘉定新城D10-24地塊,出讓面積21789.4平方米,容積率0.5,起始總價3268萬元,起始樓板價3000元/平方米,規劃為商業用地。

        在房地產市場仍然以“降價跑量”為主的環境下,上海土地市場罕見出現435.5%的溢價率,這不禁讓人又重新回想起2009-2010年土地市場頻現“地王”的行情。

        土地市場真的又開始火爆了嗎?非也。

        受到本輪房地產調控影響,土地市場自2011年下半年開始表現出頹勢,底價成交成為主流趨勢,土地“準流拍”頻頻出現。2012年1-5月份土地市場也難見回暖趨勢,繼續延續底價成交的態勢。以上海為例,同策咨詢研究中心數據顯示,2012年1-5月,上海共成交29幅經營性用地,成交金額85.12億元,同比去年減少76.49%,僅完成去年全年的3成。

        那么,土地市場又現“高溢價”,原因何在?未來土地市場如果繼續產生“高溢價”的現象,將對當前樓市調控政策產生什么樣的影響?這些都值得我們思考。

        從土地市場出現“高溢價”原因來分析,主要有三方面:

        第一、地塊位置區位確實比較好,比如在城市副中心、新區、新城中心核心地段,這樣的地段的地塊后期具有明顯的成長和溢價價值,會吸引開發企業溢價拿地。

        第二、“圈地運動”導致土地市場“高溢價”。開發企業為了獲得更多的土地儲備,同時,也為了企業戰略擴張的需要,企業會在不同城市積極拿地儲備土地資源,這樣的行為也會導致“高溢價”。

        第三、“低起拍價”導致“高溢價”。當前高溢價的現象讓筆者回想到2009-2010年土地市場剛剛開始活躍時的場景。當時,土地市場成交仍然低迷,但是隨后出現高溢價率成交的現象。從原因角度而言,當時土地市場高溢價率的現象一定程度上和“低起拍價”有關系,政府通過“低起拍價”讓市場呈現出高溢價率現象,隨后,土地市場交易逐漸活躍起來,甚至后期出現多個“地王”。

        另外,在房地產市場仍然以“降價跑量”為主的環境下,土地市場出現“高溢價”是魔鬼。其背后是否在醞釀2009-2010年土地市場復蘇的行情,也值得我們進一步思考。

        從上海市商品住宅成交量來看,2012年3月、5月商品住宅市場成交量的回暖讓土地市場呈現“高溢價”成為可能,也讓相關機構對于土地市場產生高溢價的聯想。

        市場成交量的回暖導致開發企業拿地意愿增強了?顯然,筆者認為,當這樣的成交量回暖還沒有呈現出持續狀態時,它還不是一個充分的理由。尤其是當前開發企業資金鏈相對緊張,開發企業不會這么激進的進行拿地,如果地價略顯高于市場預期,那么開發商就會停止出手。

        但是,土地市場確實在商品住宅市場成交量回暖的市場背景下出現,如果市場成交量剛剛反彈就導致開發商在土地市場瘋狂拿地,如果這樣的“高溢價”的拿地成為常態,那么也就從另外一個角度證明盡管“去投資化”的調控措施使“降價跑量”成為常態,但是,房地產市場調控并沒有改變開發商對于未來市場利好的預期,讓開發商“謹慎”擴張,樓市調控至今仍然是失敗的。

        與此同時,我們也看到,在樓市“降價跑量”的市場背景下,政府也逐漸改變推地策略,將推出地塊面積劃分的更小,MINI地塊漸成土地市場成交趨勢。從市場接受度來講,MINI地塊控制地塊總價過高,開發企業相對容易接受,減少流拍的風險。

        與此同時,從當前嘉定土地市場成交情況來看,土地市場高溢價率的現象一定程度上和“低起拍價”有關系,嘉定區嘉定新城D10-24地塊起始樓板價3000元/平方米,而在2011年1月至2012年6月6日嘉定新城商辦類地塊平均中標樓板價已在4221元/平方米,拍賣方通過“低起拍價”讓市場呈現出高溢價率現象。

        無論何種形式以何種方式讓土地市場出現“高溢價”現象,筆者認為,在房地產市場仍然以“降價跑量”為主的環境下,土地市場出現“高溢價”不是一件好事情。土地市場“高溢價”是魔鬼,如果當前土地市場正在醞釀2009-2010年土地市場復蘇的行情,這極有可能是市場走向出現偏差,這或將導致樓市調控政策由當前的定向“微調”為主的時期轉為再度收緊。

        從樓市成交量價的表現也可以反映出當前樓市調控政策的走向,當2012年5月份全國大多數城市成交量出現反彈的時候,住建部又出來發話,指明微調政策核心仍然圍繞著首套房,首套房政策“要在統一框架內”,超越這個范圍的政策應該及時糾正叫停。

        那么,土地市場一旦出現“高溢價率”逐漸走向復蘇的行情化,盡管這可以增加政府的土地財政收入,但是,從樓市調控政策走向大局的角度而言,有可能引來房地產調控的再度收緊。因此,土地市場“高溢價”是魔鬼,我們不希望在這個時候有過多的魔鬼出現。

        張宏偉 觀點地產新媒體專欄作者

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